點交驗收事業
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    建築物公共設施點交驗收

每棟建築物都是很多工種與設備歷經數年組合而完成。因介面多且都是特製、非模組化的成品,難免出現疏失及瑕疵,所以建築的點交與驗收需有豐富經驗的專業人士來執行。所謂生病每個人都覺察的出來,但開藥與治療就需具有豐富、專業經驗的合格國家技師才能檢測出來。即外行人看熱鬧,內行人看門道

每位購屋者都花大半輩子的積蓄,才能湊足購屋費用,故購屋可稱為人生大事,而現今的大樓都有為數不低的公設比例,大約35%左右的比重,

例如: 

 A大樓總戶數為200、每戶售價為2000萬元故總銷金額為40億元

      公設比為35%每戶花費在公設為700萬元(2000*35%)

公共設施造價為14億元(700萬元*200)

公設建築造價為10.5億元/機電造價為3.5億元)

 

每戶需花700萬元在公共設施 :但住戶交屋驗收時,並無法對公設或大樓外牆、設備、裝修防水、安全…等,做任何主張就付清購屋全部款項,僅能在第一屆管委會成立時,全體住戶委託管委會,請委員們替每位居住者伸張居住品質及安全之權益,所以第一屆管委會擔負重大責任!

 

以下為實務發生的狀況:

 

1.    第一屆管委會自行驗收或無驗收:未經過專業流程就與建商移交,耗費許多時間,也可能待保固期滿後才發現實際的缺失,這些都可能使住戶們陷入求助無門的窘境。甚至第二屆管委會提出其他想法或主張時,第一屆參與驗收的委員可能遭受眾多的責難與質疑,造成住戶間爭吵與不安。

2.    只驗機電而不驗建築:一般大樓建築占興建金額比例為的70-75%,機電占比為25-30%。建築物主體為土建結構、室內裝潢,且建築結構修繕費動輒的金費就是機電的數十倍或百倍起跳,謂建築才是驗收的主要方向。

3.    不同工種應有不同專業人士協助驗收:機電人員驗收機電、消防專業驗收消防、建築裝修則應由土木建築裝修人員來主張。不料,實務常見甲級電匠來驗建築裝修之情形。若驗收人員跨越非專業領域,可能大大提升誤判或檢查缺漏的可能性。

4.    非國家合格技師來主導:建築物是複雜又龐大的製造成品,委託建築師土木技師們來興建,技師們都是高考合格且具豐富經驗的人員。若由工匠、技術士來擔任第三公正時,可能公信力與專業度無法對等。判斷專業不足,則損及住戶權益;指正不當時,將造成與建商及建築師對立。

5.    建築物常有的缺失:外牆滲水、連續壁漏水、銷售廣告與實際不符、違章使用、違反建築法規、圖說不完全、磁磚空心、穿樑位置影響應力、層間位移控制、進排風量不足、熱交換不良、圖面與現況不符、機坑滲水、排水斜度不當、臭氣阻隔、水鎚噪音、設備震動…。這些都是能提出並請建商修正之處。透過專業技師仔細檢視,協助住戶伸張應有的權益及提升居住品質

 

 

因此尋求專業的第三方來協助社區、各住戶點交驗收是關鍵,嘉鼎工程為此設立具有專業認證的核可標章,認證標章於查驗完成後,核發給各社區作為安全建築證明,同時也保障及維護住戶之權益。

 

 

▲ 具有專利認證「JAD驗證建築物」核可標章

 

 

▲  嘉鼎建議管理委員會的點交驗收選商重點 

 

 

 ▲   點交驗收的作業規劃

 

 

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▲  點交驗收的作業流程 

 

 

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▲  設備點交驗收執行規劃 

 

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▲  點交驗收作業步驟 

 

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▲   點交查驗服務項目

 

 

▲ 嘉鼎點交驗收查驗重點 

 

 

 

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 ▲  嘉鼎建築組查驗項目

 

 

 

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 ▲  嘉鼎水電組查驗項目

 

 

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 ▲   嘉鼎消防組查驗項目

 

 

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 ▲  嘉鼎生活組查驗項目

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▲   使用專業儀器測量 

 

▲ 嘉鼎工程磁磚外牆檢測

 

 

 

 

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   嘉鼎實際查驗之建築外牆常見缺失案例     

 

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▲  點交驗收之驗收表單 

 

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▲  點交驗收常見缺失案例

 

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 ▲   點交驗收-參考

 

 

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 ▲   嘉鼎工程與他公司在點交驗收上優缺點比較

 

 

嘉鼎工程顧問』有效扮演開發商、物業管理單位、社區管委會及所有權人之多方諮詢顧問的角色,從建築物前期開發、營造管理、室內裝修、點交驗收、機電維護、節能再生、損害鑑定、第三方公證人委託經營招商作業,為全方位的資產管理的經營平台。 

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